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（本文来自微信公众号“节点财经”（ID：jiedian2018），作者小节点）

日本的赌场度假村行业正处于波涛汹涌的海面上。许多竞标者已经决定完全退出这一过程，理由是地缘政治的不确定性和新冠大流行在过去几年中使旅游业枯竭。然而，对于日本美高梅酒店集团来说，退出投资者关系的竞争并不是一个很好的选择–至少该公司不希望这样。

今年初，“中国天使投资第一人”薛蛮子在柬埔寨频频出手，尤其是在西港大量购地，引起当地华人投资圈的关注。为此，作者对话薛蛮子，深刻解读了他投资柬埔寨地产和实业的秘密。

如今4个月过去了，大量的热钱涌入的效果如何？柬埔寨和西港发生了哪些变化？除了土地买卖、土地开发，薛蛮子在柬埔寨有哪些新的投资动向？

带着这些问题，作者再次独家对话薛蛮子本人，听他聊聊在柬埔寨投资的心得和体会。以下为问答整理，略有删减。

薛蛮子在西港海滩

作者：距离我们上次跟您对话已经过去了4个月，这期间柬埔寨和西港发生了哪些变化？

薛蛮子：我来柬埔寨四个多月了，有很多新的变化。

第一，来的中国人越来越多。大家对柬埔寨，尤其对西港港有了更多的了解，所以来的人多了。

第二，是中国更多的人来寻找海外置业、创业的机会。随着经济的下行和汇率的不明朗，很多人愿意来到柬埔寨买房、买地、投资产业。

第三，过去四个月多来，很多投资人的投资回报越来越明确，很多人赚了钱。这些成功的案例传回国内，又让更多人来到西港。而西港当地越来越正规化，现在政府对贪腐也开始明确打击，对犯罪、吸毒等行为都开始严厉打击，尤其现在对消防标准、建筑标准都进行了规范化的努力。西港新到任一个平民出身的新省长，这个省长雷厉风行，对当地的垃圾、毒品、治安、建筑质量都非常地重视。

最后，柬埔寨这地方有丰富的石油储量，包括海上石油和陆上石油，探明的油田有25个。而且有巨大的可能今年就能挖出来石油，我们也看到中国已经开始在西港港新建炼油厂，这是一个非常好的势头，大家都希望能看到这个地方今年或者在明年能够短期内生产出石油。只要去过中东、迪拜的人都知道，石油能给一个城市带来多大的造富的力量。

作者：上次聊天时您比较关注当地的土地市场，但现在来看您投资涉及土地买卖、土地开发、酒店式公寓、餐饮、建材、消防等，越做越多的背后有哪些考量？

薛蛮子：随着当地经济的增长，以及开发商越来越规范化，整个西港面临消费升级。从简单的商铺变成了像新天地这样的综合体，餐饮的质量也越来越高，风味、装修、卫生条件都挺大幅提高。建筑的总体设计，消防条件越来越完备，建筑标准越来越规范。

所以我最近投资了一个消防企业，这个消防企业使得全柬埔寨所有建筑业的消防行业能够提高一大步，也能够更加规范更加安全。我觉得这既能有丰富的回报，又能利国利民，所以除了建筑材料，我现在非常关注消防业。

作者：此前您透露已经买了一万亩土地，如今继续加码柬埔寨，为什么？

薛蛮子：四个多月以前，我们看好机场附近土地的价值。当时，我们最开始卖二十来万，现在这个土地已经升值到四五十万，而且绝大部分都卖光了。现在地上的开发也已经开始，公路、住宅、基础设施都轰轰烈烈地开始做。

既然我们自己赚到了钱，我们的投资者赚到了钱，所以我们决定加码。上次我们买了近万亩土地，这次买了六万亩土地，大概是40平方公里。举一个形象的例子，澳门面积是32.8平方公里，我们买了40多平方公里，比澳门还大一点儿。

这块地离机场15公里左右，从机场开车十几分钟即可到达。是一个有山有水，有海景，有原始森林，有很多的野生动物的宝地，还有一个非常美丽的水库。到了柬埔寨，可以先在西港、金边和暹粒五日游、三日游，我们也计划建造2000个房间的度假酒店以及200个豪华别墅，预计明年就有会有十万人游客进驻我们这个地方——云顶蛮子山庄。这样来的人也可以不用去西港，直接到山里享受美好的空气和海景。我们已经与中国-柬埔寨旅行细分市场中最大旅行社美嘉旅行社签约，预计在未来三年，每年可以带来1500-2200万美元的酒店租金收入。

作者：现在西港随处可见的塔吊和建设中的高楼，单就西港的城市发展来说，“大干快上”的同时面临哪些风险？

薛蛮子：确实，这个地方有两三百个建筑项目在同时动工，我放眼看去全是塔吊。前些日子由于一个开发商抢时间，原本四层的楼盖了七层，导致质量不合格，塌了之后伤了不少人，造成了极坏的影响也给整个行业敲了一记警钟。现在，很多不规范的工地已经完全被取缔、拆除，而且今后要造的，有更完整的审核制度才能开工。虽然人们还在继续增加速度，但是规范化已经开始了，这是一个很好的现象，就是一记发人深省的警钟。

作者：如果说在西港投资也有陷阱、有危机的话，您觉得可能主要在哪个方面？

薛蛮子：西港的经济发展还是以博彩业为主，比较单一。这个应该迅速地采取方法改革，如果石油能顺利生产，那工业和就业结构可能就会变了。

我们主要做的是旅游事业，因为博彩可能不长久，但青山永在、绿水永在、大海永在，所以我们很看好旅游事业未来的潜力。同时也关注会展领域，因为国际知名的博彩城市，像澳门和拉斯维加斯都是大的会展中心，我们计划在这里集中会展资源。

作者：现在东南亚投资潮正兴，普通人想投资但是本金又不充裕，您觉得有哪些领域可以让人快速积累第一桶金?有哪些创业机会？

薛蛮子：西港在过去几年内出现了很多屌丝逆袭、白手起家的英雄。这里有个女孩，以前是都江堰一个开串串香店的女孩，现在在这里生意做得很大。还有一个小伙子，他是陕西延安的放羊娃儿出身，小学毕业，在这里做成亿万富翁，炒地大王、建筑大王。他们都只有很少的原始积累，从开个小店、开个餐馆做起来的。所以今天在这儿做中介、开饭店都能够完成自己的原始积累。在这干房地产中介的，很多人都能够借着中介搞地，迅速地攒到自己头一个10万美金、50万美金到100美金。

作者：西港现在的基础建设还比较差，新闻说前段时间暴雨城市几乎内涝，您觉得西港建设成旅游型城市还要多久？现阶段重点需要哪些基础建设？

薛蛮子：西港目前有两三百个基建项目，由于当地的政府没有能力做大量的基础建设，所以只有靠开发商把这些街道大家都造好，大家共同努力来搞定基础建设。所以我想，这个都是暂时的问题，再有半年的时间，西港会变成一个相当规范和美丽的城市。至于能不能变成一个旅游城市，我估计还要一个相当艰苦的过程，因为它涉及到海岛的开发和航线的开发。

作者：如果您决定亲自参与一个项目，是因为这个项目足够好，还是这个赛道竞争足够激烈？

薛蛮子：我们肯定希望找到蓝海，就是没有竞争不花大力气就能做。这也是我们来到西港港的主要原因，我们发现这里基本没有互联网、没有金融服务，我们可以参考中国过去40年改革开放的经验，准确预测柬埔寨每一个发展的节点。因此，应该说这是很有竞争优势的事情。

作者：经过几个月的时间，您在柬埔寨投资有哪些感想？

薛蛮子：我个人认为柬埔寨今后会有几个大的发展：

第一，西港会在未来三四年建成通往金边的高速公路，这对这座城市有着革命性、颠覆性的影响，因为西港目前包揽着80%的柬埔寨的进出口业务。如果能把四小时的车程变成一小时零四十分钟，这其中的蕴含的机会将是爆发性的。

第二，我觉得就是石油给城市带来的想象力，这个国家石油的发源地就是西港。

第三，我想造一座城。我个人收购了一块40平方公里土地100年的产权，计划把这里建成综合性的旅游地产、娱乐地产和产业地产，在这里重造一座旅游新城，这对我一个快70岁的老人来说，也是前所未有的体验。

我们非常看好西港机场这个生态圈，因为各个国家机场附近都是非常繁华的，比如肯尼迪机场、希思罗机场、戴高乐机场等等，这些机场附近全是开发的新城。现在西港有三十四个中国直航的航班，这附近有巨大的潜力。将来，我希望西港通过开发，能由古老的罗湖区，逐渐发展到福田，从福田发展到前海、南山，这就是我的愿望。

作者：对于房地产投资，有什么经验可以分享给大家？

薛蛮子：我觉得房地产投资最重要是认知的变化，以前大家都往市中心挤，但现在都关注城乡结合处，因为它带来的增值潜力是最大的。举个例子，北京东三环在20年前是北京第一机床厂，是一个城乡结合处，但现在是国贸最核心的一块地区。我们今天买的就是一个城乡结合处，但当这里变成一个城市的中心和城市重要发展部分的时候，它的增值一定是最大的。

能够一次性买到这么大片未开发土地棋牌游戏，对我们来说，稀缺性和未来的成长性都是巨大的。所以我看到这个事儿能够给我、给我们的投资人带来丰厚的回报，同时也是一个值得回忆的经历。